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Was tun als Immobilienbesitzer, wenn der Mieter heimlich untervermietet?

In vielen Städten herrscht Wohnungsknappheit. In Großstädten, wie München und Berlin beispielsweise, sind kleine Zimmer, Appartements und Zimmer in WGs äußerst begehrt und nicht selten stehen Dutzende vor der Türe, wenn es um eine öffentlich bekannt gegeben und annoncierte Vermietung einer Wohnung handelt. Als Vermieter ist es dann nicht immer wirklich einfach, aus dem Wust der Menge den oder die richtigen Mieter ausfindig zu machen.

Noch schwieriger ist es aber, diesen vermeintlich netten und unbescholtenen Mietern plötzlich nachweisen zu können, dass sie ohne Absprache unberechtigter Weise einfach einzelne Zimmer der Wohnung oder sogar gleich die komplette Wohnung zeitweise untervermieten. Wer als Vermieter plötzlich seine Wohnung als nette Airbnb-Unterkunft für Touristen im Netz wiedererkennt, sollte schnell handeln.

Professionelle Hilfe engagieren

Besonders in Großstädten wie Hamburg, Hannover, Köln, Berlin oder auch Lübeck sind verdeckte Untervermietungen von Zimmern innerhalb einer Wohnung sehr häufig. Denn die Wohnungssituation in diesen Städten ist besonders dort am größten, wo auch Unis vorhanden sind und viele Studenten eine günstige Bleibe für ihre Studentenzeit suchen. Für diese Fälle ist es sehr gut, eine gute Detektei in Lübeck an seiner Seite zu wissen, die man auf dieser Seite beispielsweise findet.

Denn nur, wer sich zunächst geschickt anstellt und schlussendlich bei seiner Recherchearbeit gutes Beweismaterial heranschafft, hat die Chance die unberechtigte Untervermietung mit stichhaltigen Beweisen zu untermauern. Denn kommt es zur Räumungsklage und fristlosen Kündigung des Mieters beispielsweise, kann sich ein kompliziertes Gerichtsverfahren mit ungewissem Ausgang daraus entwickeln. Desto unklarer sich der Sachverhalt gestaltet und undurchsichtiger die Tatsachenerhebung ist, umso schwieriger wird es für den Vermieter in der Beweispflicht stehend, das Gegenteil nachweisen zu können. Zudem begibt man sich als Vermieter bei der Recherche selbst auf sehr dünnem Eis, wenn die Rechtslage und auch das nötige Wissen diesbezüglich nicht eindeutig geklärt und eingehalten werden.

Wie weit darf man gehen?

Ein Präzedenzfall diesbezüglich zeigt sehr schnell auf, wie schnell man bei der Aufklärungsarbeit als Vermieter selbst in Teufels Küche geraten kann. In diesem Fall flatterte zwar einem Mieter eine Kündigung ins Haus, da er unberechtigterweise eine Weitervermietung der Wohnung über das Portal für Airbnb anbot, doch diese wurde laut Gerichtsbeschluss des Landesgerichts Berlin als unwirksam erklärt. Mit der Begründung, dass der Vermieter bei seinen Ermittlungsmaßnahmen das Persönlichkeitsrecht des betroffenen Mieters schwerwiegend verletzte.

Zum Sachverhalt: Die Mieterin einer Wohnung hatte sie mit dem Einverständnis der Vermieter einem Untermieter überlassen. Dieser wiederum bot die Wohnung abermals ohne Zustimmung der Vermieter und der Mieterin allerdings, über das Airbnb-Portal im Netz zur Vermietung an Touristen an. Die Vermieter erfuhren davon und zur Ermittlung der Beweislage mietete sich ein Mitarbeiter der Hausverwaltung selbst zum Schein für eine Nacht dort ein. Im Anschluss erhielt die Mieterin von den Vermietern eine schriftliche Abmahnung wegen unberechtigter Weitervermietung. Diese wiederum setzte den Untermieter davon in Kenntnis und währenddessen blieb die Wohnung weiterhin als Angebot für Airbnb-Gäste und Touristen im Netz verfügbar.

Einige Monate später mietete erneut ein Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung über das gleiche Portal für eine Nacht zum Schein an und beiden Anmietungen wurden Fotos der Wohnung als Beweismaterial gemacht, von allen Räumen, auch dem Schlafzimmer. Die Mieterin reagierte und kündigte dem Untermieter. Einen Tag späte flatterte die Kündigung seitens der Vermieter ins Haus mit der Begründung der Fortsetzung der unbefugten Gebrauchsüberlassung trotz Abmahnung. Was nun, wer ist hier im Recht?

Persönlichkeitsrecht mit Füßen getreten?

Die Räumungsklage hatte in diesem Fall allerdings absolut keine Wirkung. Die Kündigung war laut Gerichtsurteil unwirksam. Die Begründung hierfür liegt in der Verletzung des Persönlichkeitsrechts. Denn das Betreten und auch noch fotografieren ist trotz der Sachlage nicht rechtens. Das Gericht entschied, dass die Pflichtverletzung in diesem Fall nicht schwerwiegend genug gewesen ein, um eine Kündigung der Mieterin auszusprechen. Die Anmietungen waren seitens der Hausverwaltung nur zum Schein erfolgt, nicht zur Nutzung selbst. Und nur, um einen Nachweis der Untervermietung zu erbringen.

Die Notwendigkeit hierfür sah das Gericht nicht als relevant und erst recht nicht als legal. Denn Fakt ist, dass eine Gebrauchsüberlassung, die nur versucht wird, weniger schwerwiegend ist, als eine, die auch tatsächlich vollzogen wurde. So sieht es das Gericht. Zudem seien die Vermieter, denen auch das gezielte Verhalten der Hausverwaltung zuzurechnen ist, weit über das mietvertraglich Erlaubte hinausgegangen und somit schwerwiegender zu belasten, da hierbei auch noch heimlich Fotos innerhalb der Wohnung gemacht wurden.

So schnell kann man als Vermieter in Schwierigkeiten geraten, obwohl man sich im Recht fühlt und dementsprechend handelt. Weitervermietungen und Untervermietungen ohne Absprache mit dem Vermieter sind dennoch nicht rechtens und kann durch schriftliche Ermahnungen und Co. nebst der Miteinbeziehung von Zeugen und auch Detekteien belegt werden. Scheinhandlungen in irgendeiner Weise hierfür zu tätigen, die auch noch mit Filmmaterial dokumentiert werden, sind strafbar und eben nichts rechtens.